湖南日报全媒体记者何金燕通讯员李思颖
[故事]
买新房本是喜事，收房时却因实测面积大于合同约定面积，被开发商要求补缴差价，否则拒绝交钥匙。遇到这种糟心事，购房者该如何应对？记者梳理新邵县人民法院的一起判例，厘清这个法律问题。
2019年，罗某与某开发商签订合同，以57万余元总价购买一套约定面积为134.49㎡的商品房。罗某依照合同约定，付清了全款。
然而，2021年9月收房时，开发商口头告知罗某，房屋面积增加了1.12㎡，需补交4819.3元差价，并以拒绝交房为要挟。协商未果后，罗某将开发商诉至法院。
法院经审理认为，双方合同合法有效，罗某已按合同面积付清全款，履行了主要义务；合同明确约定开发商需先出具书面测绘报告，才能要求买家在90日内补差价，开发商仅作口头通知，未履行此关键前置程序，罗某有权暂不支付差价；罗某未支付的差价仅4819.3元，占房屋总价款（含差价）的0.7%，属于轻微瑕疵，远非根本违约，开发商以此为由拒绝交付价值数十万元的房屋，其行为超出了“先履行抗辩权”的合理限度，显失公平。
法院一审判决开发商10日内向罗某交付房屋。二审维持原判。最终，开发商履行了交房义务，罗某也补交了差价。
[说“法”]
新邵县人民法院立案庭法官助理王前亮
“先履行抗辩权”指合同双方当事人互负债务并有先后履行顺序的，后履行一方在先履行一方未履行或履行不符合约定的情况下，可拒绝其履行请求的权利。
具体到本案中，先付房款的罗某是先履行一方，负责交房的开发商是后履行一方。开发商在罗某有严重违约时，可依法拒绝其相应要求，但权利行使必须合理对等。也就是说，开发商不能拿着“先履行抗辩权”当“尚方宝剑”。
本案中，罗某已付清合同约定全款，未补的差价仅占总房款极小比例，其行为仅构成轻微瑕疵履行。开发商拒绝交付整套房屋的对抗措施，与其所声称罗某未尽的微小付款义务完全不相称，故其抗辩无效。
权利有边界，程序是关键。开发商未按合同约定先行出具书面测绘报告，是导致纠纷的关键。口头通知缺乏依据，购房者有权要求开发商先履行其合同规定的证明义务。
在期房交易中，因最终实测面积与合同约定预售面积存在差异（即“面积差”）而引发的纠纷，是房地产领域的高发争议类型之一，差异可能源于测量规范、施工误差等多种原因。
面对可能出现的面积差问题，建议购房者签合同前擦亮眼睛，细读“面积差异处理”条款；收房时按章办事，如开发商告知面积有差异并要求补款，务必要求其提供符合资质的测绘机构出具的正式书面测绘报告；仔细核对实测面积、合同约定面积、计算方式、补差金额等关键信息。
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